Comment obtenir des contrats CRE avantageux ? Un guide simple pour 2023

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Que vous souhaitiez développer votre portefeuille immobilier, ouvrir une entreprise ou profiter de la baisse des prix, vous voudrez conclure une bonne ou une excellente affaire dans le domaine de l’immobilier résidentiel. acheter de l’immobilier commercial.

De nombreux investisseurs considèrent que la possession de propriétés commerciales fait partie intégrante d’un portefeuille équilibré. Voici quelques raisons pour lesquelles :

  • Bien que les valeurs puissent fluctuerla propriété n’est pas soumise à la volatilité qui peut affecter les actions.
  • Les propriétaires d’entreprises qui envisagent de s’installer peuvent éviter les coûts et les restrictions liés au paiement d’un loyer en achetant une propriété.

Garantir un achat immobilier favorable nécessite une planification et des recherches préalables. Cependant, si vous considérez les économies possibles, vous verrez que faire vos devoirs peut s’avérer très payant.

Cet article contient des conseils pour vous aider à acheter le bien idéal, y compris comment le trouver et comment négocier l’achat. Commençons par examiner les différentes évaluations CRE.

Quelle est la valeur de cette propriété commerciale ?

Lors de la négociation du prix d’une propriété commerciale, la valeur estimée sera un facteur à prendre en compte. Cependant, il existe plusieurs méthodes différentes pour déterminer ces valeurs.

Par exemple, de nombreuses propriétés commerciales ont peu de bâtiments comparables à proximité, et le revenu et les coûts d’entretien peuvent être difficiles à estimer.

Comme de nombreuses zones commerciales abritent des bâtiments de tailles, d’âges et de constructions différents, il peut être difficile, voire impossible, d’obtenir des comparaisons précises.

Peut-être le plus important de tous : Combien êtes-vous prêt à payer, vous, l’acheteur ??

Bien que vous deviez avoir un budget en tête avant de visiter des propriétés, vous devez connaître les éléments suivants méthodes d’évaluation populaires utilisées par les vendeurs et les courtiers de CRE.

Approche par les coûts

Il s’agit d’une estimation du coût de la reconstruction totale de la propriété.

L’approche par les coûts prend en compte la valeur du terrain, ainsi que les coûts des matériaux de construction et de la main-d’œuvre. Si les comparaisons ne sont pas disponibles, cette approche est souvent substituée.

Capitalisation des revenus

Il s’agit du montant des revenus que vous pouvez espérer.

Voici un exemple : un immeuble est évalué à 1 million de euros, et les recherches indiquent que vous pouvez espérer un rendement de 5 %, soit 50 000 euros par an. Le nouveau propriétaire peut améliorer le rendement en augmentant les loyers et en prenant d’autres mesures de réduction des coûts. Habituellement, le revenu futur attendu est actualisé pour refléter la valeur actuelle d’une propriété.

D’autres approches s’appuient fortement sur le type de propriété à vendre.

Par exemple, le prix d’un immeuble d’appartements peut être fixé par valeur par portequi détermine le prix d’un bâtiment entier en fonction du nombre d’unités louables.

Si beaucoup de données de ventes comparables sont disponibles, elles peuvent être utilisées pour déterminer le prix. Toutefois, cette approche peut être négociée (ou marchandée !) par un acheteur qui connaît bien les données comparables et peut faire valoir un prix inférieur en soulignant les différences.

Fixer le prix du bâtiment par le pied carré louable. Il s’agit d’une méthode populaire pour les immeubles de bureaux. Elle peut être comparée au coût moyen de location par pied carré pour déterminer une valeur approximative.

Après vous être familiarisé avec les différentes méthodes utilisées pour déterminer la valeur CRE, il est temps de trouver la propriété idéale.

Pourquoi acheter quand on peut travailler en réseau ?

Pourquoi faire du shopping quand on peut faire du réseautage ?

À moins que vous n’ayez déjà repéré une propriété commerciale qui correspond à vos besoins, vous devrez la trouver. Si vous n’avez pas fait équipe avec un courtier en immobilier commercial, le magasinage en ligne est une option populaire.

Il existe des sites Web spécialisés dans les listes de ventes de propriétés commerciales. Certains ont des filtres intégrés, ce qui vous permet de rechercher des types de biens, des emplacements et des prix particuliers.

Mais vous pouvez faire encore mieux en établissant un réseau avec des acheteurs partageant les mêmes idées.

Selon le site Web Meetup, près de 90 groupes de personnes aux États-Unis et au Canada s’occupent tous de transactions CRE. La plupart sont spécialisés dans une ville, un état ou un type de bien immobilier particulier.

  • Par exemplesi vous voulez une propriété dans une grande ville, comme Chicago ou Houston, vous pouvez rejoindre leur groupe Meetup.
  • Vous cherchez un investissement à long terme? Vous êtes débutant ? Il existe des groupes pour les acheteurs partageant les mêmes idées.

Chaque groupe publie une description de ce qu’il fait, de la fréquence de ses réunions et de ce qu’il attend des nouveaux membres. Par exemple, un groupe déclare : « Nous avons constitué un groupe d’investisseurs immobiliers sous stéroïdes ».

Rien ne remplace les valeurs uniques du réseautage d’affaires, et les médias sociaux d’aujourd’hui permettent de trouver plus facilement ces opportunités et de rencontrer des acheteurs partageant les mêmes idées.

Vous pouvez également rejoindre des groupes avec un présence sur les médias sociauxtels que Facebook, LinkedIn et Reddit.

Une fois que vous avez trouvé la propriété idéale grâce à une liste en ligne, un réseau ou un courtier, vous êtes prêt à négocier votre achat et à préparer un contrat.

Étapes de la conclusion de votre achat de biens immobiliers

Etapes pour conclure votre achat de biens immobiliers

Comme pour tout autre achat important, il est important de mettre les détails par écrit. Votre contrat d’achat de biens immobiliers doit contenir :

  • Une évaluation de l’état de la propriété. Cette évaluation fait plus que décrire son état ; elle définit vos coûts de réparation des systèmes endommagés et non fonctionnels.
  • Examen environnemental. Assurez-vous à 100 % que cet examen est effectué par des experts. Le nettoyage pourrait être extrêmement coûteux.
  • Examen de l’enquête. Cet examen comprendra la taille du site, les limites de la propriété et toute charge de titre et/ou tout empiètement physique.
  • Examen du titre. Cela indique que la propriété ne viole pas les règles de zonage du gouvernement local ou de la ville.
  • Dépôts et comptes séquestresy compris les montants, les délais et les parties responsables.
  • Détails de toute question juridique qui seront traitées avant que la vente ne soit finalisée.
  • Résultats de l’inspection. Ces inspections structurelles, intérieures, mécaniques et électriques doivent être effectuées par des professionnels agréés.

N’oubliez pas qu’aucun prix de propriété commerciale n’est gravé dans la pierre. Si vous avez trouvé une raison potentielle ou réelle de baisser le prix, ou si vous pensez que les comparaisons ne sont pas exactes, c’est le moment d’en discuter.

Bien qu’il n’y ait pas de règles strictes pour une négociation réussie, offrir des preuves solides que le bien est surévalué vous aidera à conserver une plus grande partie de vos fonds.

L’achat d’une propriété commerciale est complexe, et même un acheteur ou un investisseur expérimenté peut se sentir dépassé par la diligence requise. C’est pourquoi une liste de contrôle de clôture est importante.

Conclure une transaction immobilière

Conclure un contrat de crédit immobilier

Vous devez vous assurer que vous suivez une liste de contrôle de clôture avant de conclure une transaction immobilière commerciale. Il est maintenant temps de :

  • S’assurer que toutes les exigences de votre prêteur ont été satisfaites.;
  • Passez en revue toutes les exigences de l’achat;
  • Discutez de toute préoccupation concernant les droits de propriété, les lois de zonageet les éventuels problèmes juridiques; et
  • Fournir la preuve de votre pouvoir légal de signature, si nécessaire..

En général, l’achat n’est pas légalement conclu tant que le titre de propriété n’a pas été transféré à l’acheteur, à l’investisseur, au groupe ou au trust définis comme étant les propriétaires légaux.