Le flipping de logements – la pratique consistant à acheter des maisons à rénover, à les rénover et à les revendre avec un bénéfice – est l’une des activités les plus populaires et les plus rentables. la plus populaire et celle qui connaît la plus forte croissance méthodes d’investissement immobilier.
Et ce n’est pas seulement une fin. Il s’agit également d’un moyen de réhabiliter le parc immobilier ancien et de le remettre sur le marché, fournissant ainsi des biens indispensables à tout le monde, de la famille à l’entreprise. les acheteurs d’une première maison du millénaire aux investisseurs à la recherche de une location rentable.
Cependant, l’inconvénient du marché de la revente de maisons est que, parfois, des rénovateurs avides de profits peuvent prendre des raccourcis et produire une maison qui semble belle en surface mais qui présente de sérieux problèmes en profondeur.
Comment l’acheteur d’une maison peut-il éviter de se retrouver coincé avec l’un de ces problèmes ? des maisons à rénover mal rénovées? Eh bien, une des meilleures protections est de toujours avoir une inspection de la maison avant de conclure l’affaire.
Voici quelques conseils et éléments à prendre en compte pour évaluer la qualité d’une propriété.
1. Mauvais agencement de la cuisine
Il existe une règle de conception appelée « le triangle de la cuisine ». Elle stipule que le réfrigérateur, l’évier et la cuisinière doivent être disposés dans un triangle grossier, avec chaque côté du triangle plus long que 4 pieds mais plus court que 9 pieds, avec un périmètre total d’au moins 13 pieds mais pas plus de 26 pieds.
Cela peut sembler confus et exact, mais c’est vraiment du bon sens quand on le voit en action. L’idée du triangle de la cuisine est que les trois principaux points focaux de la cuisine – l’évier, le réfrigérateur et la cuisinière – doivent être assez proches pour être accessibles, mais pas assez proches pour que votre espace soit encombré.
Dans une rénovation miteuse, l’aménagement de la cuisine est souvent l’une des premières choses à compromettre. Tout d’abord, vérifiez si le triangle de la cuisine est intact, et vérifiez si l’espacement est correct.
Le triangle n’est pas une règle absolue, surtout maintenant que les îlots, les seconds éviers et les réfrigérateurs encastrés sont de plus en plus populaires, mais c’est une bonne règle générale à utiliser pour vérifier rapidement si l’espacement est correct. évaluer un investissement potentiel.
2. Mauvaise conception de la cuisine
Vérifiez tous les endroits de la cuisine où deux zones se rejoignent, comme des sections du comptoir ou les bords du dosseret. Sont-ils scellés et d’aplomb ? S’il y a des écarts ou s’ils sont décalés, c’est une bonne indication que le travail a été fait à la hâte et qu’il est de mauvaise qualité.
Il ne s’agit pas seulement d’une question d’esthétique ; les trous dans la cuisine laissent passer l’humidité, ce qui peut entraîner des moisissures, de la pourriture ou des infestations de parasites.
3. Qualité et uniformité des appareils
Lorsque vous êtes dans la cuisine, examinez attentivement les appareils électroménagers. Sont-ils assortis, ou certains appareils sont-ils haut de gamme alors que d’autres sont de moindre qualité ? Si vous notez les numéros de modèle et de série de chaque appareil, vous pouvez vérifier leur prix.
Si la qualité inégale (ou même faible) des appareils ne signifie pas nécessairement que la rénovation a été bâclée, elle peut vous donner une idée de l’attention portée aux détails. De plus, les appareils électroménagers haut de gamme rendent une maison beaucoup plus attrayante… et… plus facile à louer.
4. Un carrelage de salle de bains de mauvaise qualité et des dégâts des eaux potentiels
Tout comme nous avons conseillé de vérifier l’endroit où les comptoirs et le dosseret de la cuisine se rejoignent, examinez les bords du carrelage de la salle de bain. Si les bords sont propres, avec des coupes ordonnées là où ils rencontrent les murs ou d’autres surfaces, c’est un signe de bonne fabrication.
En revanche, si les bords sont négligés et inégaux, c’est le signe certain d’un travail bâclé de mauvaise qualité – et vous pourriez avoir affaire à un investissement risqué.
Pendant que vous êtes dans la salle de bains, examinez attentivement les murs à la recherche de taches légères ou de changements dans la couleur de la peinture. Souvent, une rénovation précipitée ou de mauvaise qualité consiste simplement à peindre sur les signes de dégâts des eaux sans réparer les fuites, et les taches peintes transparaissent souvent de manière subtile à travers la peinture.
Elles peuvent également apparaître de manière insoupçonnée s’il y a eu d’autres fuites depuis la peinture. Recherchez les bulles ou les surfaces déformées, qui sont des signes forts de dégâts des eaux sous-jacents.
5. Planchers en pente, bosselés ou négligés
Dans une rénovation correcte, les montants de porte et les moulures de base sont enlevés avant la pose du revêtement de sol, afin d’assurer un ajustement précis. Cependant, dans de nombreuses rénovations précipitées, le rénovateur ne prend pas la peine d’enlever les montants de porte et les moulures de base et essaie simplement de couper ou de former le revêtement de sol autour.
Lorsque cela est fait, les signes sont évidents – le revêtement de sol n’est tout simplement pas plat, et il y a des écarts et des décalages disgracieux là où il rencontre les murs et les portes.
Si vous voyez cela dans une rénové, à rénover, faites attention au reste de la maison, car elle a peut-être été rénovée à la hâte.
6. Portes négligées
Pendant que vous examinez l’intersection du revêtement de sol et des montants de porte, vérifiez également les portes. Une porte correctement installée doit pouvoir pivoter facilement, se fermer complètement et se verrouiller (et rester fermée).
Une porte mal installée peut ne pas se verrouiller correctement, se coincer et s’ouvrir ou se fermer toute seule en raison d’un mauvais équilibrage.
Les montants de la porte en sont souvent la cause. Dans le cadre d’une rénovation complète, les montants de la porte seront remplacés en même temps que les portes, alors qu’une rénovation de mauvaise qualité se contente souvent d’accrocher de nouvelles portes dans les anciens montants – et les nouvelles portes ne s’adaptent généralement pas correctement.
Un autre drapeau rouge à rechercher ici est une porte à âme creuse. Les portes à âme creuse sont extrêmement bon marché et de mauvaise qualité, et elles sont généralement le signe d’une rénovation de mauvaise qualité. Vous pouvez vérifier la présence d’une porte à âme creuse en essayant de la claquer – si elle est arrêtée par l’air, il s’agit d’une âme creuse.
7. Fuites de la plomberie et des appareils sanitaires
Ouvrez les robinets de la cuisine et de la salle de bain. La pression de l’eau est-elle constante et l’écoulement de l’eau est-il régulier ? Regardez si l’eau est propre et exempte de sédiments, ou si elle est trouble.
Portez une attention particulière à la base des appareils sanitaires. Y a-t-il de l’eau qui sort de l’endroit où le robinet rencontre l’évier ? Si la réponse est oui, ils n’ont pas été installés correctement, et l’intégrité de la plomberie doit être remise en question.
Regardez aussi sous l’évier pour voir s’il y a des fuites dans les tuyaux. Regardez s’il y a des taches d’eau sous les tuyaux, et touchez-les soigneusement pour détecter toute humidité.
Pendant que vous examinez les appareils sanitaires à la recherche de signes de fuites, vérifiez également leur qualité. Les finitions haut de gamme ne signifient pas nécessairement que le travail en profondeur a été bien fait, mais elles montrent que le rénovateur était prêt à investir beaucoup dans le projet.
8. Vérifiez les permis
Demandez au vendeur qui a effectué les travaux, puis contactez-le pour obtenir des copies de tous les permis qu’il a obtenus avant de rénover. S’il ne peut pas fournir de copies, vous pouvez parfois consulter le site Web d’une administration locale – ou visiter le bureau physique – pour rechercher les permis.
Si vous décidez de suivre cette voie, essayez de savoir quand les permis ont été délivrés, car il est parfois plus facile de rechercher les permis de construire par date que par adresse.
L’omission de permis peut avoir de graves conséquences, mais cela ne veut pas dire que certains rénovateurs sans scrupules ne le font pas. Après tout, les permis coûtent souvent très cher, et ils peuvent nécessiter des inspections qui prennent des semaines.
Mais des travaux non autorisés pourraient faire couler toute la vente, car les prêteurs sont très réticents à accorder un prêt pour des travaux ayant fait l’objet d’une rénovation illégale. Et c’est sans parler des problèmes potentiels de sécurité !
9. Matériaux de qualité inférieure
Une façon très courante pour les rénovateurs de faire des économies est d’utiliser des matériaux de qualité inférieure pour la rénovation. Il peut s’agir d’armoires bon marché et préfabriquées, de comptoirs en stratifié qui ressemblent à du quartz ou du granit, de papier peint texturé pour simuler un dosseret de cuisine ou d’un revêtement de sol en vinyle.
Bien qu’il soit possible pour un entrepreneur de faire une rénovation complète de haute qualité avec un budget limité, s’il y a beaucoup de matériaux de basse qualité utilisés, il est juste de dire que vous pourriez vouloir creuser la qualité globale du projet.
10. Odeurs ou sons excessifs
Une nouvelle maison a une odeur, tout comme une nouvelle voiture, mais vous devez être sensible aux sous-entendus désagréables. Si vous sentez quelque chose qui ressemble à de la moisissure, de la pourriture ou du pourrissement, c’est un signal d’alarme majeur. Toute odeur qui suggère que la maison manque de propreté devrait également soulever des questions.
La même règle s’applique aux sons. Il peut s’agir de sons provenant de la maison elle-même – des planchers et des escaliers qui grincent, des charnières de porte qui craquent, des grondements dans la plomberie et des bourdonnements dans les luminaires ou les appareils électriques peuvent tous être des signes de travaux non conformes aux normes.
Il peut également s’agir de sons provenant de l’extérieur de la maison. Si les bruits extérieurs semblent passer très clairement, c’est un signe de murs minces et de fenêtres de mauvaise qualité. Une bonne fenêtre à double vitrage devrait atténuer considérablement les sons extérieurs.
11. Pour éviter d’acheter une maison défectueuse, regardez-la plusieurs fois.
Il est facile de tomber amoureux d’une maison – même d’une maison imparfaite – la première fois que vous la voyez. Tout est nouveau, la présentation est probablement organisée pour la mettre en valeur, et il est facile de rationaliser les petits défauts en les considérant comme insignifiants.
C’est pourquoi vous devriez toujours visiter une maison plusieurs fois avant de faire une offre. La première fois, faites-vous une impression générale. Attendez un peu, puis regardez-le à nouveau.
La deuxième fois, regardez de près les détails, y compris les éléments que nous avons mentionnés dans cette liste. Formez une opinion provisoire, mais ne tirez pas encore de conclusions définitives.
La troisième fois, la nouveauté devrait avoir disparu, et vous serez en mesure de voir la maison pour ce qu’elle est. Regardez-la objectivement, et pesez le pour et le contre. Il est normal d’être positif et plein d’espoir, mais n’ignorez pas les signaux d’alarme !
